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　　这一周，房地产市场的大新闻真不少：

　　1、广州推行“租购同权”，符合条件的承租人子女可就近入学；

　　2、万达融创“哥俩好”，变成了与富力的“三人行”；

　　3、广州、深圳、南京、杭州等12城市成首批住房租赁试点单位。

　　许多朋友在微信后台留言提问，学区房会不会降价？万达630亿的生意到底怎么回事？租售并举会不会冲击高房价？

　　今天见闻君聊聊自己的一些看法和所知道的一些细节，一家之言仅供交流，不构成投资建议。

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租购同权，学区房降价？你想多了！

　　本周一（7月17日），广州楼市出了个大新闻，公布了《加快发展住房租赁市场的工作方案》，其中第一条，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

　　消息一出，那些学生家长们和部分媒体像打了鸡血一样，群情高涨：只要我租了房子，孩子就可以入名校啦；这是颠覆性政策，学区房要降价啦；……类似观点充满朋友圈。

　　见闻君觉得，“租购同权”确实是我国住房租赁历史上具有里程碑式意义的政策，对住房租赁市场扶持力度之大，将对楼市产生深远的影响。但是认为“租房也能上名校”、“学位房将大降价”恐怕是想多了！真实情况可能会与大家所想大不相同。

　　不是见闻君给大家泼冷水，抱这样想法的吃瓜群众就是把瓜皮啃穿，估计也没办法想明白为何学区房房价高：

　　1）学区房尤其是名校学区房房价高根本原因是优质教育资源的稀缺。名校在哪里都稀缺，租房者子女有了入学的权利并不代表就可以进去读书了。租购同权并没有增加名校学位，而是增加了生源，学位竞争恐怕反而加剧了。

　　2）优质教育资源是相对稀缺的，生源远远超过名校学位名额，入学肯定有先有后，有排位问题。按照《义务教育法》的精神，对本地区户籍租户符合一定条件就有免试就近入学的资格。有户籍有房者是不是比租房更有优先入读附近名校的权利？目前广州的入读顺位如何，仍待各区细则出台。

　　3）学区房房价高另一个主要原因是名校周边房子供给不足。以有“宇宙中心”之称的北京五道口为例，清华大学金融系主任李稻葵曾撰文指出，在这方圆5平方公里的土地上，过去20年主要的新建楼盘都是办公楼，住宅极其稀少。“能想到的大概只有三四个，带来的直接后果，是住宅地产严重供不应求，其价格迅猛上涨。以华清嘉园为例，其开盘单价也就是3000多元，现在已过12万。”

　　4）“租房也能上名校”可能导致学位房租金一定程度的上涨，高租金意味着投资回报较高，也意味着长期稳定的投资价值，这样一来学位房投资者可能增加，相对应的房价依然上涨。

　　5）关于“租购同权”的表述其实早已有之，比如深圳、天津、石家庄等地，但当地的学区房价仍是年年上涨，并没有因为此政策下跌。

　　6）这就限购一样，在北京社保满五年的人也很多，但是面对年年上涨、均价6万以上的房价，并不是每一个有资格买房的人都能买得起北京的房子，更不用提第三条中100平动辄1000万以上的名校学区房。

　　所以，“学位房将大降价”或许只是民众一厢情愿的美好愿景而已。

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万达融创富力“三人行”的有趣细节与焦点问题

　　7月19日，一场不到25分钟的发布会，或将改变中国地产市场格局。三位地产巨头在会上宣布，万达出售给融创13个文旅城，出售给富力77个酒店项目。

　　先说一下当天下午发布会的一些有趣细节：

　　此前的7月10日，融创和万达曾签署了一则并购协议，半路杀出的富力地产完全出乎意料。接着，事情的发展则更出人意料：

　　主办方万达先是在4点宣布将发布会延后半个小时，4点半后再度宣布将发布会延后1小时；

　　4点半至5点半间，现场突然更换主板，将富力地产的名字撤下；

　　然后万达、融创和富力董事长齐聚小会议室，见闻君多位在现场的记者朋友称称室内传来激烈的争吵声、摔杯声和粉碎文件的声音，还有人称从门缝看到他们争吵。

　　到5点半发布会召开时，富力的名字却再次出现在主板上。王健林称，“摔杯声”是媒体的谣言，他们当时在谈笑风生，之所以一再推迟会议都怪打印机耽误时间，一直等文件签字。

　　见闻君实在想不明白：这么重要的合同难道不是都提前打印好的吗？改来改去真的好吗？难怪孙宏斌低头有些结结巴巴地念完了致辞后爆出一句：“对不起啊，卧槽，这一辈子第一次念稿。”

　　然后我们聊一下四个焦点问题：

　　1）万达是为了A股上市而卖？

　　据财经报道，出售标志性的文旅城项目可视为万达商业为A股上市所做的牺牲，但这一交易无法完全用商业逻辑来解释。一位万达高管解释：“就像毛主席当年连延安都放弃了，万达这点（牺牲）算什么！”

　　2）为何文旅涨价，酒店折价？

　　此次交易中，尽管富力以199亿元折价获得了万达的77家酒店，但融创获得的13个文旅项目价格由296亿增加到438.44亿，也就说富力获得的100多亿折价将由融创做出补偿，万达获得总代价似乎还是不变的。对此，有评论称“原来就是打包才折价的。不打包了，好的就得涨，坏的折。”

　　3）富力为何突然出现？

　　根据见闻君的朋友、中房报记者李红梅专访，富力董事长李思廉7月19日晚对她表示，这项决定的决策速度快，是因为几家公司的老板都是公司创始人，都挺爽快的。聚会碰到，就聊起来，前后差不多一周时间。结果是三赢：万达加快了收钱的速度；对孙总来说，也不需要再专门组建管理酒店的团队了；对富力来说，一下子成为了全国乃至全球最大酒店资产的业主。

　　4）万达影业注入乐视网？

　　孙宏斌在7月17日的乐视临时股东大会上给予了回应。关于乐视影业和万达电影合作，孙宏斌表示“可能性很大”，现在乐视影业的股权处于冻结状态，双方并未谈得很细；关于万达影业是否会注入乐视网，孙宏斌则直接否认并说，“这是胡扯淡”。

　　不过，根据孙宏斌的转述：“万达有院线的优势，王健林还是挺看好（乐视影业）的。”此外，来自万达文化集团方面的消息源也告诉全天候科技，目前并未收到具体方案，但“根据‘上面’的意思，（乐视影业和万达电影）未来在业务层面合作，是非常肯定的”。

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租售并举会不会冲击高房价？

　　7月20日，人们还在争论广州推行“租购同权”会带来什么影响，中央又传来一个楼市大消息。

　　近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门，联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

　　然后就有媒体解读成“楼市变天”，其实中央推行“租售并举”早已有之，去年中央经济工作会议提出建立“购租并举”的住房制度，今年5月住建部下发《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。最近，深圳、北京、上海等一线城市及二线热点城市也已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策，且政策的强度、执行的力度均超越以往，显示出各地推进“购租并举”的决心。

　　值得一提的是，日前，上海首次宣布，推出用途为建设“租赁住房”的地块。这一土地出让模式也透露出大力培育住房租赁市场的信息。

　　可见，热点城市住房供应正从“重售轻租”、“重市场轻保障”的供应体系，转向构建“租售并举”、“市场保障并行”的供应新体系。

　　但租售并举能解决大城市房价高这个问题吗？这里引用一下万科董事会主席、首席执行官郁亮接受新华社专访时表达的看法。

　　郁亮认为，租售并举意味着加大租赁住宅供应，完善相关体制机制建设。但一线城市房价未来的走势，取决于土地供应和提供更多可支付住宅，针对首次置业的年轻人，政府和开发商应当为他们提供买得起的房子。政府要公开向社会承诺，每年的可支付住宅规划是什么，让大家做到“未来有房，心中不慌”。

　　郁亮还指出，高房价问题突出的城市就几十个，都存在供给不足的原因。他认为一些特大城市的周边城市，是否应该限价、限购值得商榷，因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。

　　（来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn），作者：位宇祥， 如侵删）

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